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还有多少家中介可以“活”到明年?
2017年10月18日  东莞优秀房地产律师
 去年的这个时候,北师大房地产研究中心主任董藩有一个关于房价的妙论广为流传:股市下跌的时候就像一滴水一样,“哗”一下就掉下来了,所以股市经常有跌停;而房价不会是这样的,房价会像一滴松油一样,看着会下跌,但是却跌不动。

  今年的这个时候,这滴“松油”终于跌下来了。

  从年初、年中羞答答地暗降,到年底一步到位地狂降,虽然已在意料之中,但京城楼市年末的跳水行情还是让不少业内人士都感到吃惊。

  2008年的楼市在中国房地产市场的发展进程中注定将留下浓重的一笔。从1998年房改开始,中国的房地产市场走了整整10年的牛市,从前些年的慢牛到去年的疯牛,终于在2008年迎来了大调整、大转折。“这是最坏的年代,也是最好的年代。”从来没有哪一年能像2008年这样涌现出这么多的地产新闻,也从来没有哪一年能像2008年这样让房地产记者如鱼得水。

  soho中国董事长潘石屹在获知我们的年终专稿策划后,不仅表示坚决支持,潘总还特意写来一封新年贺词,与大家分享他这一年的所感所悟。

  现在,就让我们用手中的笔,和读者一起见证2008年楼市的起起伏伏、得得失失。

  短短的一年时间内,随着楼市交易量的持续低迷,特别是近段时间内,房地产公司岁末“断臂”促销,不少楼盘出现了开盘价低于周边二手房价格的现象,让资金实力本来就不强的中介公司面临着更加严峻的生存问题,有数据显示,北京一年内关闭的中介门店数量达到1500家。这一场自“中天”携款潜逃为序幕而波及整个房地产市场的危机,最先垮掉的可能就是中介公司,而随着岁末的来临,这场危机将会愈演愈烈。

  预计全年交易量降40%

  迫使北京50%大中介公司“退市”

  在奥运前,公交车上每天全能听到“租房买房就找千万家”的广告,这个曾经在2005年就被评为北京市一级资质的大型中介公司却突然宣布退出资金监管体系。12月15日,北京千万家房地产经纪有限公司正式向北京市房地产中介行业协会提出停止从事北京市存量房交易结算资金划转业务的书面申请。而这在北京过去的一年内并不是一个个别案例,记者从北京市房地产交易管理网上显示的数据统计,从去年12月至今,北京已经先后有28家中介公司退出了“资金监管”,也就意味着失去了完整从事二手房交易的能力。

  根据北京市房地产交易管理网的公示数据显示,截至2007年年底,北京市具备资金监管资格的中介企业只有屈指可数的56家。而自2007年年底至今,共有27家中介公司退出了存量房资金监管,退出比例近50%。

  据了解,面对每况愈下的交易量,许多经纪公司不得不关闭门店或是采取网络卖房的方式减少开销。同时,一些资金实力不充裕的公司为了能获得更多的周转资金,纷纷采取退出二手房资金监管、收回100万元保证金的方式来自保。

  记者了解到,造成这样的原因出现,主要是由于二手房交易量的下滑和房价的下跌,以往通过现金收房、赚取差价的中介公司,面临着极大的生存压力。

  据中大恒基的全年研究报告显示,2007年12月开始的成交量萎缩使2008年北京的二手房市场持续了一整年的寒冬,发展了几年的卖方市场转变成买方市场。浓郁的观望情绪更是使今年1-11月的二手房成交量维持在4.99万套,预计全年成交量在5.48万套左右,而去年这一交易数量为9.5万套。进入12月以来,北京实际二手房成交均价为8850元,这一价格比2007年成交均价1.085万元下降18.4%。

  1500家门店退出市场

  “地毯式”扩张模式终结

  今年初,北京最大的中介公司中大恒基宣布关闭旗下100家门店,拉开了北京中介公司“闭店”的序幕。此后不久,北京又一家大型中介公司信一天宣布关闭旗下所有门店正式退出中介行业,也意味着自去年深圳“中天”事件开始的中介行业危机正式影响到了北京。

  当北京中介行业正在为这场由南向北刮来的危机“焦头烂额”时,2008年3月,北京京信房地产经纪公司又爆出了携款潜逃事件,让本已备受争议的中介诚信问题再次处于风口浪尖上,至此北京中介行业集体调整正式开始。

  面对行业的不景气,2008年4月,北京两大中介公司“我爱我家”和“链家地产”纷纷下调了收费标准,中介从最初的3%调整为2.5%,而一些中小公司甚至出现了1.8%左右的收费标准。

  但是随着奥运临近,市场更加冷淡,下调中介费并没能为中介公司带来根本性好转。2008年8月,我爱我家宣布选择性关闭门店。

  金九银十的到来并没有像往年那样出现房地产市场的转暖,在岁末的临近,中介行业的闭店风更加猛烈。2008年11月港资中介公司中原宣布闭店20%,随后港资中介公司美联地产也放出了减少门店的消息。

  在粗数北京近一年来关闭门店数量时,我爱我家经纪公司副总裁胡景晖给出了这样的数据,目前北京二手房门店数量已经从最高峰的3500家锐减到2000家左右,整个一年间北京相继关闭的门店数量达到了1500家,占到了行业总数的40%以上。

  导致如此之多的门店关闭,与整个一年来房地产行业危机有着莫大的关系,但是自观行业本身,恶性竞争为闭店风波埋藏了不可避免的隐患。

  从2003年到2007年,短短4年间,北京二手房成交量增长达到了179%,可以说相当迅猛。伴随着二手房交易量的增长,中介行业鱼龙混杂的情况尤为严重。根据北京市中介行业协会统计数字显示,到2007年底,经备案取得《北京市房地产经纪机构备案证书》(资质证书)的房地产经纪机构2545家,分支机构3003家,取得《北京市房地产经纪资格考试合格证》的45436人。

  但是随着近两年二手房规范政策陆续出台,不吃差价、交易资金监管、存量房网上签约让以往现金收房、挪用客户交易资金等中介不规范行为受到了非常大的限制甚至无法施展,而这成为中小型中介公司失去生存优势、单店运营能力下降以至于最后关闭的“导火索”。

  随着岁末的来临,新房促销的力度不断加大,个别区域出现了一、二手房倒挂现象明显,进一步抢占了二手房市场,让本已处于水深火热的中介行业更是“火上浇油”。

  商报记者 赖大臣/文 cfp/供图

  记者手记

  新盘低于旧房46%开盘

  “倒挂”让中介行业境况更加危险

  进入12月以后,北京石景山、朝阳、通州等区域一些新盘纷纷以低价入市,个别一手楼盘均价低于周边二手房均价最高达到46%,其价格每平方米也相差多达几千元。对此,我爱我家市场研究中心认为,一手房的低价入市会给二手房带来极大的冲击,势必带动周边二手房价迅速回落,楼市的价格战有可能进一步升级。

  11月15日,位于北京石景山区西玉泉路的远洋·沁山水,以每平方米1.1万元低价开盘。而相隔不远处同样是远洋地产开发的远洋山水二手房,10月份成交价却一度达1.2万-1.3万元/平方米。周边的二手房玉阜嘉园和百朗园均价也都在1.2万元/平方米以上。

  远洋·沁山水的低价策略为它带来了单日8亿元的销售量,同时也拉开了北京一、二手房价倒挂的序幕。

  就在远洋·沁山水开盘一周后,位于北京广渠路的首城国际中心又以1.08万元/平方米的起价高调入市。该楼盘均价1.3万元/平方米,远低于其附近均价高达2万元/平方米的乐城国际。

  北京多个区域的一手房价纷纷跳水,让周边价格一直坚挺的二手房面临着尴尬境地。据链家地产统计数据分析,就在远洋·沁山水刚开盘的一周内,二手房客户登记量普遍下降了三成左右,二手房业主的价格心理预期也略有松动,议价空间有所加大,该区域二手房的成交价格微幅下降在3%-5%左右。

  来自我爱我家的统计数据也显示,11月北京二手房创年内价格最大跌幅,二手商品房的交易均价则较前月回落了8.41%。

  业内称,新一轮价格战即将开始。以往新盘的定价往往以周边二手价格为主要参照目标,但是随着楼市滞销的压力加大,许多新盘的开盘价低于周边二手房价格的现象不断出现,势必拉动二手房价格的下调,反之二手房价又作用到新房上,因此会出现价格的恶性循环。

  尽管目前北京市80%的新房位于五环之外,而二手房主要集中在四环以内,两者能形成彼此竞争的区域并不多,但是随着新房的降价促销,在同一区域内对购房者而言新房的诱惑力要明显大于旧房。商报记者 赖大臣


文章来源: 东莞优秀房地产律师
律师: 卜金辉 [东莞]
广东泰如律师事务所
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