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一切物业管理权利属于业主大会
2016年10月16日  东莞优秀房地产律师
      国务院日前签署颁布的《物业管理条例》将于2003年9月1日起施行。对照1998年10月1日开始施行的广东省《物业管理条例》以及2001年3月23日广州市人民政府颁布施行的《广州市物业管理办法》,从法律渊源来看,国务院条例属于行政法规,省条例属于地方性法规,广州市《物业管理办法》属于地方政府规章;从法律效力来看,制定机关的地位越高,法律规范的效力等级也越高,国务院条例施行之后,凡是原来依据省条例和市办法与国务院条例相抵触的做法,都是违法的。
去年10月开始向社会各界公开征求意见的《物业管理条例》日前由国务院签署颁布,并将于今年9月1日起开始实施。这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规,从此,中国物业管理行业无法可依的局面将结束。新的《物业管理条例》将带来哪些变化?
  变化一:业主大会权利得到强化
  在广州目前发生的物业管理纠纷中,部分本应代表业主实施业主权益的业主委员贪图部分不规范的开发商或物业公司给的“私利”,成了他们的“代言人”,作出一些损害业主权益的决定而引发的物业纠纷占相当高的比例,有的小区甚至出现两个“业主委员会”的混乱现象———一个是合法存在却不代表真正业主利益的业主委员会,一个是业主自发另行推举的业主委员会。也有的小区入住两三年,社区内的业主委员会还是个筹备组,没权行使监督物业公司管理的权利。国务院的《物业管理条例》强化了业主大会的作用,解决了一直争论不休的业主委员会的法律主体资格问题。《物业管理条例》第二章有关“业主及业主大会”中明确规定:一切权利属于业主大会,业主委员会只是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
  这意味着:以后,少数贪图私利不能代表全体业主利益的业主委员会不能损害业主的权益了。
  变化二:房屋“养老金”有法可依
  广东省物业管理条例以1998年10月1日为界划分,之前的专项维修基金由业主缴纳,之后则由建设单位缴纳,但是事实上目前在这方面比较混乱,有的是业主缴纳,有的是发展商缴纳,更多的是缴纳了,但是专用账户上空空如也,维修基金不知哪里去了。
  国务院条例规定,业主应当按照国家有关规定交纳专项维修基金,明确了专项维修基金由谁缴纳的问题,同时业主大会可以对这项维修基金的管理使用进行监督。
  这意味着:房屋的“养老金”有了着落,同时更加安全了。
  变化三:业主有权处理物业收入
  以往小区中业主掏钱保养公用设施,物业管理却进行广告交易,独享收益,业主发现自家的楼顶立起了广告牌,物业管理公司却没能事先告诉业主;公共区域内张贴了各种广告牌,赚的钱也不知道在谁手里。
  《物业管理条理》第五章关于“物业的使用与维护”中规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金,也可以按照业主大会的决定使用。
  这意味着:小区住宅建筑的楼顶、外立面等如果用作经营,所有收益归业主所有。

 
 变化四:设施用途不得随意变更
  公共建筑、共用设施改变了用途是引发物业管理矛盾的主要问题。经常有绿地变了停车场;物业公司擅自占用、挖掘小区内的道路、场地;业主为修路而筹备的专项维修基金被物业公司挪用了等事件发生,最后导致物业管理公司和业主的矛盾。
  《物业管理条例》第五章关于“物业的使用与维护”明确:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益。
  这意味着:公用设施不能随便变更用途了。
  变化五:物管公司明确保安责任
  业主人身、财产安全受到侵害,正常生活被扰乱;有人入室抢劫了;保安打人了……这些都暴露出物业管理企业的不足。
  国务院条例四十七条、五十六条、六十条、六十一条对此作出了规范。保证社区的安全,是物业管理公司向业主提供的最重要的服务项目之一。因为物业管理公司的失误导致业主的人身安全受到侵害、财产受到损失的,物业管理公司要负担赔偿业主损失的责任。对那些没有取得资质证书就进行物业管理的假公司,使用未取得物业管理职业资格证书的人员进行物业管理活动的物管公司,给业主造成损失的,不仅要向业主负担相应的赔偿,还要受到国家的行政处罚。这意味着:物业管理企业责任更明确了。

 

文章来源: 东莞优秀房地产律师
律师: 卜金辉 [东莞]
广东泰如律师事务所
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